近日，上海二手房市場(chǎng)以單月成交量同比**暴漲123%**的驚人數(shù)據(jù)引發(fā)關(guān)注，1-2月累計(jì)成交同比激增46.9%，掛牌價(jià)更終結(jié)七連跌，首次逆勢(shì)上漲0.1%。這一現(xiàn)象并非孤例，北京、深圳等一線城市二手房市場(chǎng)同樣量?jī)r(jià)齊升，政策松綁疊加供需調(diào)整，樓市“小陽(yáng)春”提前到來(lái)。

政策松綁：限購(gòu)放寬與信貸支持成核心推力

自2024年“929新政”以來(lái)，一線城市逐步放寬限購(gòu)政策。例如，北京取消離婚三年內(nèi)購(gòu)房限制，上海外環(huán)外區(qū)域限購(gòu)松綁傳聞?lì)l傳，深圳優(yōu)化“9070政策”（小戶型占比從70%降至50-70%）。疊加首付比例下調(diào)、房貸利率走低（300萬(wàn)貸款月供省412元），購(gòu)房成本顯著降低，刺激剛需與改善型需求釋放。

市場(chǎng)表現(xiàn)：核心區(qū)領(lǐng)漲，學(xué)區(qū)房與豪宅成焦點(diǎn)

上海靜安、徐匯等核心區(qū)域次新房率先回暖，浦東某學(xué)區(qū)房調(diào)價(jià)30萬(wàn)后引發(fā)競(jìng)價(jià)成交；深圳土拍樓面價(jià)創(chuàng)6.5萬(wàn)元/㎡新高，豪宅市場(chǎng)支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，核心區(qū)庫(kù)存去化周期僅6-9個(gè)月，優(yōu)質(zhì)房源供不應(yīng)求，而外圍區(qū)域仍需依賴政策刺激消化庫(kù)存。

風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)：高庫(kù)存與保障房沖擊仍在

盡管市場(chǎng)熱度回升，但一線城市二手房掛牌量仍處高位（如上海超10萬(wàn)套），商品房庫(kù)存去化周期普遍在15個(gè)月以上，廣州更達(dá)18個(gè)月警戒線。此外，保障房大規(guī)模供應(yīng)（如深圳保障房占比超60%）對(duì)中低端商品房形成價(jià)格壓制，部分郊區(qū)樓盤甚至出現(xiàn)“五折甩賣”。

專家建議：理性入市，關(guān)注政策與區(qū)域分化

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)分化顯著，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)具備抗跌性，而外圍區(qū)域需依賴限購(gòu)松綁等增量政策提振。湘財(cái)證券指出，房企融資能力與土儲(chǔ)布局成投資關(guān)鍵，建議關(guān)注頭部開發(fā)商及中介。對(duì)于普通購(gòu)房者，需警惕高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先選擇教育資源優(yōu)越、配套成熟的區(qū)域。

結(jié)語(yǔ)
一線城市二手房市場(chǎng)在政策紅利下迎來(lái)階段性回暖，但高庫(kù)存與結(jié)構(gòu)性矛盾仍存。購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合自身需求與資金狀況，避免盲目跟風(fēng)。若核心區(qū)“日光盤”持續(xù)涌現(xiàn)、外圍限購(gòu)進(jìn)一步松綁，樓市或迎來(lái)新一輪質(zhì)變，但短期全面暴漲概率較低。